הזדמנות עסקית מצוינת בעקבות המשבר בארה"ב
הזדמנות עסקית לרכישת נדל"ן בעקבות המשבר בארה"ב
אנו מחפשים שכונות שבהן המחירים אמנם ירדו, אבל שאין בהן נכסים רבים למכירה. זאת בניגוד לאזורים שבהם היתה בנייה חדשה מסיווית (מיאמי),
ויש בהם בתים רבים למכירה או השכרה – מה שיכול לגרום לקושי בהשכרת הנכס.
פלורידה היא מדינה המונה כ- 17,000,000 מיליון תושבים שהאוכלוסייה בה גדלה ב-500-600 אלף איש מדי שנה.
כיום היא המדינה הרביעית באוכלוסייתה בארה"ב, ויש בה שילוב של אמריקאים ומהגרים מדרום אמריקה.
80% מאזור דרום-מזרח פלורידה הם שמורות טבע וביצות. הבנייה מתרכזת רק ב-20% הנותרים, כך שאין כמעט יכולת לפתח בנייה חדשה, ומכאן שערך הנכסים הקיימים יעלה".
תהליך רכישת הנכס
הרכישה הינה ישירות מבנקים בארה"ב, הדירה נמכרת בהליך של כינוס נכסים. כל אחד יכול לבצע עסקה כזו, אבל הבעיה היא שצריך להיות מחובר לגורם מקומי – לעורך דין מתאים, לברוקר או לבנק המוכר עצמו. נכסים מכינוס בארה"ב שמפורסמים בעיתונות מגיעים לשם אם משקיעים אחרים לא רצו אותם. לרוב אלה נכסים במצב לא טוב. החוכמה היא להכיר את השוק ולהתמקד באיזורים מבוקשים בעלי פוטנציאל גבוה להשכרה ולמכירה בטווח הבינוני ברווח נאה. "בארה"ב השקיפות מלאה והמידע רב. מי שקונה נכס יכול באמצעות האינטרנט לבדוק אילו עסקות בוצעו ליד הנכס בשנה הראשונה ולמצוא ניתוח של שכר הדירה באזור. תחום מאגרי המידע בארה"ב הוא מפותח. כמובן שתמיד אפשר לעלות על מטוס ולבדוק את הדירה בעיניים. "הדרך הנכונה לעשות עסקות כאלה היא בהסכם אופציה. חותמים על עסקה, ומשאירים פרק זמן של כ- 10 ימים לבדיקת הנכס".
אזורי המיקוד בפלורידה מתמקדים:
1. באיזורים של מעמד בינוני ובינוני גבוה, מעמד זה הינו המעמד היציב ביותר המכיל את קהל היעד הגדול ביותר באוכלוסיה השומר על הביקוש המירבי לרכישה וקנייה גם במצבים של משבר כלכלי.
2. קירבה לבתי ספר מצויינים ורמת פשיעה נמוכה דבר הגורם לביקוש גבוה ויציבות של השוכרים והקונים על ידי משפחות עם ילדים המחפשים דירות לטווח ארוך.
3. קירבה לאיזורי תעסוקה כגון: איזורים מסחריים, קניונים, אוניברסיטאות, בתי חולים וכדומה.
4. רמת הכנסה ממוצעת גבוהה למשפחה.
שיפוץ הנכס
כחלק מהשיפוץ שידרגנו את המטבח והכנסנו מוצרי חשמל, כפי שמקובל בארה"ב: מקרר, מכונת כביסה ומייבש, תנור אפייה ומדיח כלים".
ציפיות מההשקעה
המטרה היא ליהנות מהתשואה של שכר הדירה. לאור העובדה שהנכס נקנה במחיר נמוך ב-70% ממחירו לפני שנתיים,
נראה לי שבעוד כחמש שנים אוכל למכור אותו ברווח. כרגע יש בארה"ב מלאי של בתים ל-12-18 חודשים, ואין כמעט בנייה חדשה. אני מעריך שאוכל למכור את הדירה הזאת ב-150 אלף דולר".
הכנסות מהנכס
דמי השכירות מניבים כ- 1,000 דולר לחודש ברוטו. לאחר הוצאות של כ-600 דולר נשאר נטו של כ-400 דולר – כלומר כ-4,800 דולר בשנה".
אסטרטגיית מימוש הנכס
אני מתכנן למכור את הנכס בעוד כמה שנים. אין טעם להחזיק בו זמן רב. אם המחיר יעלה, אמכור ואחפש להשקיע בנכסים או אפיקים אחרים".
מה השתנה לטובה או לרעה מאז הקנייה?
השוק החל להתחמם בעקבות האופטימיות של היציאה מהמיתון הריבית על המשכנתאות ירדה, ואפשר לומר שזו התחלה של שינוי לטובה.
זה מוזיל את הכסף, ואנשים ירצו לקחת משכנתאות ולקנות בתים – מה שהיום לא קורה".
אפשרויות מימון
לקחתי משכנתא של 60% הלוואה ו- 40% הון עצמי.
ניהול הנכס מרחוק
"יש חברה שמנהלת את הנכס, היא גובה את דמי השכירות ומוצאת דייר אם הנכס מתפנה.
בנוסף, החברה אחראית לתחזוקה ולתפעול השוטף של הנכס. אני בוחר אנשים שאני סומך עליהם, ואז לא צריך להתעסק עם הנכס".
טיפים לרכישת הנכס האידאלי
"אני מאמין באנשים. בסופו של דבר עושים עסקים עם אנשים. אם מוצאים נכס טוב והמוכר או חברת הניהול נראים לא אמינים, מומלץ לא לבצע את העסקה.
0.5% תשואה לכאן או לכאן, זה כבר חישוב שהוא פחות קריטי בעיני.
ההחלטה להשקיע בנכס מניב היא השקעה לכמה שנים, וצריך למצוא אנשים שאתה סומך עליהם חברת הניהול ואנשים שמוצאים לך את הנכס".
הערכת סיכונים ברכישת נכסים בארה"ב
בארה"ב המידע הוא שקוף, והבדיקה של הנכס מבחינה משפטית היא די פשוטה. העסקות מבוצעות על ידי חברות טייטל, שתפקידן לבדוק את הבעלויות והשיעבודים. רק לאחר שהנכס "נקי" עושים העברת בעלות. חברת הטייטל היא נאמן לעסקה. דמי המכירה עוברים אליה, ורק אחרי העברת הבעלות היא מעבירה את הכסף למוכר. "אנשים אוהבים בדרך כלל לבדוק, חלקם נוסעים ורואים את הנכס פיסית. יש אפשרות להזמין חברה שבודקת את הנכס מבחינת מבנה. זה שוב מגיע לאנשים. אם הגוף שעובדים עמו נראה לך, הוא ימצא את אנשי הקשר הטובים. לא נורא להוציא 200-300 דולר כדי להרגיש בטוח בעסקה".
המלצה נדל"ניסטית לסיום
"כדאי לחפש נכסים שכבר יש בהם דייר או שיש באזור שבו הם נמצאים ביקוש גבוה לשכירויות. אזורים שמתגוררים בהם עובדי צווארון כחול נפגעו פחות במיתון, והביקוש לשכירויות בהם לא ירד".
או ללכת לאפשרות של תיווך בתי יוקרה.